Kaders t.a.v. bouwen in Molenhoek-Zuid namens CDA Mook en Middelaar

Zienswijze CDA Mook en Middelaar op de Gebiedsvisie Molenhoek-Zuid van CDA Mook en Middelaar
Als inbreng in de raadsadviescommissie, d.d. 26-01-2022
Kaders t.a.v. bouwen in Molenhoek-Zuid (resp. in Mook en Middelaar)

Vooraf:

Nadat in eerdere nota’s de mogelijkheid van woonbebouwing in het gebied ten westen van de
rijksweg N271 aan de orde is gesteld en dit gebied reeds in eerdere nota’s is aangewezen als
voorkeurslocatie voor ‘grootschalige’ woonbebouwing, zijn er geen initiatieven ontwikkeld t.a.v.
alternatieve, en soms direct beschikbare woonlocaties binnen de met de provincie afgesproken zgn.
‘rode contouren’ voor woonbebouwing. Hierdoor is er een daadwerkelijke achterstand ontstaan
t.a.v. de (regionale) woonopgave voor Mook en Middelaar. Er is dus op dit moment een acuut tekort
aan beschikbare woningen voor zowel jongeren als ouderen.
Naar verluidt is het beleid t.a.v. het hanteren van zgn. rode contouren om ongewenste
woonbebouwing in het buitengebied tegen te gaan gewijzigd tot een proces van wederzijdse
consultatie van de regiogemeenten in Noord-Limburg.
Echter, het is onduidelijk of daarmee ook de plicht tot compenseren van ruimte in het buitengebied
overeenkomstig het Limburgs Keuze Menu is komen te vervallen. In de teksten van de gebiedsvisie
wordt nog wel melding gemaakt van het Limburgs Keuze Menu (LKM) maar verder niet uitgewerkt.

Opm. 1. Het lijkt ons van belang vooraf over plicht tot compenseren van ruimte in het
buitengebied duidelijkheid te krijgen.

In het gebied van Mook en Middelaar is vooral Destion als woningcorporatie actief m.b.t. het
aanbieden en in stand houden van een voldoende contingent aan zgn. ‘sociale huurwoningen’.
In de gebiedsvisie wordt weliswaar melding gemaakt van percentage sociale huurwoningen, maar
niet welke organisaties daarvoor zorg zullen of kunnen dragen, zodat er een garantie kan ontstaan
dat de beschikbaar komende woningen ook daadwerkelijk toegewezen kunnen worden aan jongeren
of starters uit de gemeente Mook en Middelaar.

Opm.2. In hoeverre is het gegarandeerd dat in de uitwerking van de gebiedsvisie de te bouwen
woningen daadwerkelijk ter beschikking kunnen komen voor jongeren en starters van de
gemeente Mook en Middelaar?

Algemeen bekend is dat beleggers en andere vermogenden bij voorbaat in een krappe markt
woningen opkomen om deze daarna als verhuurobject te verhuren. Dit is een vorm van speculatie of
belegging, die ingaat tegen de wens van bouwen voor de regionale behoefte en voor de beoogde
doorstroming op de woningmarkt.

Opm.3. In hoeverre wordt a.d.h.v. deze gebiedsvisie gewaarborgd, dat deze ongewenste vormen
van speculatie of belegging niet optreedt t.a.v. de sociale huurwoningen en het goedkopere
segment van woningen.?

Is het bij voorbeeld mogelijk om bij de uitwerking van de gebiedsvisie op
te nemen, dat de woningen ook daadwerkelijk door de eigenaar zelf bewoond dient te worden?
En welke andere mogelijkheden zijn er bijvoorbeeld via algemene verordening mogelijk te maken,
bijvoorbeeld via zgn. kettingbedingen, dat woningen niet binnen bijv. 5 jaar doorverkocht kunnen
worden aan derden, maar dat de gemeente een voorkeursrecht heeft om deze daarna ter
beschikking te stellen aan lokale woningzoekenden?
Binnen de gemeente Mook en Middelaar zijn diverse groeperingen actief om woonlocaties te vinden
om zelf te kunnen bouwen in zgn. collectief opdrachtgeverschap of lokale wooncollectief. Bekende
voorbeelden zijn de uitwerkingen in de vorm van ‘knarrenhofjes’.

Opm.4. In hoeverre kan in de gebiedsvisie opgenomen worden, dat er ook enkele percelen
beschikbaar gesteld moeten worden voor deze lokale initiatieven, die daarmee ook de
doorstroming in de huizenmarkt van Mook en Middelaar bevorderen.?

Zienswijzen CDA t.a.v. de gebiedsvisie Molenhoek-Zuid

Uitgangspunt zou moeten zijn: woningbouw voor de regionale woningbehoefte, en met name ten
voordele van de inwoners van Mook en Middelaar.

In de voorliggende gebiedsvisie is echter geen analyse opgenomen van de te verwachten
woningbehoeften voor de regio, resp. voor Mook en Middelaar. Er wordt een verdeling van soorten
(en prijscategorieën) vermeld, die weliswaar de goedkeuring van derden kunnen hebben, maar niet
onderbouwd worden met behoefte ramingen of verhuisketenberekeningen. Deze worden gemist om
de voorgestelde verdeling en aantallen woningen te kunnen toetsen aan de maatschappelijke
behoeften. Daarom lijken de weergegeven cijfers en percentages meer tegemoet te komen aan het
exploitabel maken van de ruimte (ontwikkelaarswensen), dan aan de feitelijke maatschappelijke
behoeften voor de komende 40 tot 60 jaar.
De gekozen ligging van de nieuwe wijk is reeds in het verleden gemaakt. Maar daarbij is niet
aangegeven, dat dit gebied mogelijk ook geluidshinder kan hebben van zowel de rijksweg N271 als
Scheepvaart over de Maas en het Maas-Waalkanaal alsook de A73, maar vooral ook van het nabij
gelegen viaduct in de Maasspoorlijn.

Opm. 5. Zijn er extra voorwaarden te stellen voor de te bouwen huizen en appartementen uit de
ligging van het gebied en de omliggende voortkomend geluidsbronnen of vervuilingsbronnen (zoals
van het bedrijventerrein aan de overzijde van de Maas?
A. t.a.v. de invulling van de ruimte:
In de gemeente Mook en Middelaar is het besluit genomen, dat de gemeente en haar inwoners vanaf
2030 energieneutraal leven. Ook deze nieuwe wijk zal dus daaraan moeten voldoen, D.w.z. zoveel als
mogelijk zelf zonne-energie opwekken door positionering en vormgeving van daken.
In de gekozen voorkeursinrichting (gebaseerd op welk scenario?) wordt hieraan niet voldaan, terwijl
er wel de mogelijkheden toe zijn.

Opm. 6. In hoeverre is bij de uitwerking en uitvoering van de bebouwing wijziging nog mogelijk,
zodat daadwerkelijk optimaal of zo mogelijk maximaal gebruik gemaakt kan worden van ligging t.o.v.
de zon en de vormgeving van de daken voor zonnepanelen? 

Het gebied van de voorliggende gebiedsvisie is gelegen achter een waterkerende dijk, met een
veiligheidsnorm van 1: 12.500 ten aanzien van hoogwater in de maas. Dit is een norm die mogelijk
v.a. 2050 bij toenemende klimaatsverandering te laag kan blijken te zijn. Bovendien heeft het gebied
door de ligging een kwelwaterfunctie en functie tot waterberging van het eigen gebiedswater; ook bij
toenemende neerslagintensiteiten.
In de gebiedsvisie wordt uitgegaan van een geringere parkeerbehoefte dan gebruikelijk. Het is
onduidelijk op welke gronden deze aannames gedaan worden t.a.v. de nieuwe bewoners, en
bovendien wordt uitgegaan van nog een beperkt aan laadpalen voor elektrische auto’s, nl. 1: 5 voor
de openbare parkeerplaatsen. Dit verondersteld, dat bij de huidige oplaadpraktijken de auto’s na
opladen verplaatst dienen te worden ten behoeve van andere op te laden auto’s. Dit lijkt me een
mooi planologisch voorbeeld van “geplande burenruzie” te worden. Maar we zouden dat niet
moeten willen laten gebeuren. Blijkbaar is de elektriciteitscapaciteit erg krap berekend, omdat
blijkbaar uitbreiding van het aantal openbare laadpalen ook extra kosten met zich mee brengt voor
aanleg kabels en netwerkvoorzieningen, en dan nog afgezien van de oplopende wachttijden voor
aansluiting op het elektriciteitsnet.

Opm. 7. In hoeverre is voorzien, dat bij de aanleg van deze wijk alle parkeerplaatsen zowel
openbaar als particulier bij parkeren op eigen terrein voorzien kunnen zijn van aansluiting op het
elektriciteitsnet?

Opm. 8. In de beleidsvisie wordt geen verdere aandacht geschonken aan de huidige mogelijkheid
op zgn. buurtbatterijen of woonblokbatterijen.

Er is ook geen onderbouwing waarom deze
hedendaagse ontwikkelingen voor elektriciteitsopslag niet verder uit te werken. Graag ontvangen we
een nadere onderbouwing waarom deze ontwikkeling buiten beschouwing is gelaten alvorens te
kunnen oordelen of deze voorliggende gebiedsvisie voldoende is om over te kunnen gaan tot
besluitvorming en latere uitvoering.
Er wordt voorzien dat de wijk zonder gasaansluitingen gebouwd kan worden, en dat er voor
verwarming van de huizen gebruik wordt gemaakt van luchtwarmte wisselaars.
Inmiddels is in Molenhoek te zien hoe woningen voorzien zijn van de noodzakelijke luchtwarmtewisselaars
voor verwarming in de voortuinen. Het is bekend dat deze luchtwarmtewisselaars enige
lawaai veroorzaken, zoals ook airco’s dat doen. Vele luchtwarmtewisselaars maken samen veel
zoemgeluid voort.

Opm.9. In hoeverre is in de uitwerking van de gebiedsvisie als voorwaarde opgenomen, dat deze
warmtewisselaars samen (op volle capaciteit werkzaam) minder geluid produceren van wettelijk is
toegestaan?

Opm. 10. Onduidelijk nog in de gebiedsvisie is hoe in dit gebied bij bebouwing geanticipeerd wordt
op een toekomstige situatie na 2050 en eventuele nog hogere normen t.a.v. neerslag en
hoogwaterstanden in de Maas.

Graag ontvangen we informatie in hoeverre de geplande woningen
en inrichting aan waterbergend neutraal zal zijn, en dat er voldoende garanties zijn dat geen extra
voorzieningen voor afvoer van (grote/extreme) neerslagpieken en hoogwaterkwel in de toekomst
voor deze wijk nodig zijn.
De te bouwen woonwijk zal na de verwachte 5-10 jaar benodigd voor ontwikkeling en uitvoering
zodanig gepland moeten zijn dat het nog 40 tot 60 jaar mee kan zonder dat grootschalige renovatie
of aanpassingen nodig zijn. Het CDA is voorstander van zgn. duurzaam bouwen niet alleen met
duurzame materialen, maar toekomstbestendig voor een lange (= duurzame) termijn.

Opm. 11. Waar is in deze gebiedsvisie opgenomen, dat er ook daadwerkelijk geanticipeerd wordt
op dit principe van dubbel-duurzaam, zodat de kwalificatie “duurzame wijk” terecht kan worden
gegeven?
In de gebiedsvisie wordt de suggestie aangegeven om ten behoeve van de ontsluiting met openbaar
vervoer de bushalte langs de N271 te verplaatsen. En niet de suggestie om de aantallen bushaltes
langs de rijksweg N271 uit te breiden.

Opm. 12. Welke bushalte wordt in voorgaande suggestie bedoeld en hoe verhoudt zich dat tot de
aantallen passagiers die nu gebruik maken van de eventueel te verplaatsen halte?
Ten behoeve van de postpakketten bezorging wordt gedacht dat er niet meer aan huis bezorgd (dit
voorkomt door de wijk rijden met busjes e.d., maar het inrichten van een postpakketbezorgpunt aan
het begin van de wijk.

Opm. 13. Welke voorbeelden zijn er waar dit in de praktijk wordt gebracht, zodat ervaringen
gecheckt kunnen worden.
B. T.a.v. financiën
In de gebiedsvisie ontbreekt een financiële papragraaf m.b.t. de te verwachten kosten voor de
gemeente, resp. t.a.v. afspraken tussen gemeente en projectontwikkelaars.

Opm. 14. Welke reden is er om een dergelijke financiële paragraaf achterwege te laten?
Impliceert dit, dat er voor de gemeente geen ambtelijke of andere investeringen ten behoeve van dit
project te verwachten zijn?
In het voorwoord werd reeds melding gemaakt van mogelijk ander of veranderend beleid door
provincie, waarbij het LKM niet meer van toepassing zou zijn.

Opm. 15. Is de veranderende houding tegenover het LKM een terechte aanname? En wat impliceert
dit voor de te verwachten grondprijs voor a. de te bouwen woningen en b. voor het aan de gemeente
over te dragen openbaar groen en ontslui

C. T.a.v. Sociale cohesie of wij wijkgevoel.
In de gebedsvisie is niet opgenomen, dat er enige bebouwingsruimte beschikbaar is voor
wijkgebouwen o.i.d. Wel is voorzien in één speelweide ruimte. Dit impliceert, dat de nieuwe
bewoners aangewezen zullen zijn op de bestaande (sociale) voorzieningen in Molenhoek en Mook.

Opm. 16. Is er voorzien, dat er ook ruimte en zo ja welke beschikbaar is voor buurtontmoetingen en
of zgn. woonkamervoorzieningen in appartementencomplexen?

26-01-2022, Mook-Molenhoek,
CDA-Mook en Middelaar