Het regent dakopbouwen in Den Haag en dat wekt wrevel

Het regent dakopbouwen in Den Haag. Een uitkomst voor gezinnen die in de stad willen blijven, maar ook een groeiende bron van wrevel.

In de bocht van de Vlierboomstraat springen ze in het oog. Als duploblokken staan de dakopbouwen op de portiekwoningen, om en om in het gelid. Tien jaar terug was de horizon hier nog een strakke lijn, laten oude foto’s op Google Streetview zien. Nu steken een stuk of twaalf dakopbouwen uit boven de vooroorlogse straat in de Vruchtenbuurt.

Woninguitbreiding via het dak is populair. In de afgelopen jaren is het aantal vergunde dakopbouwen verdubbeld, blijkt uit publicaties in het Gemeenteblad. Vorig jaar kregen 306 aanvragen groen licht. Ook dit jaar ligt op koers, al worden niet alle vergunde dakopbouwen daadwerkelijk geplaatst. Met name in de Bomen- en Bloemenbuurt, de Vruchtenbuurt en het Bezuidenhout, wijken die veel portiekwoningen tellen, gaat het hard.

In de gemeenteraad geeft deze trend weinig reden tot zorg. “Met dakopbouwen behouden we gezinnen voor de stad, ook die van de politieman en de verpleger,” zegt CDA-raadslid Cees Pluimgraaff. Zijn partij waarschuwt voor een leegloop nu jonge gezinnen steeds moeilijker een grote(re) woning vinden in deze huizenmarkt. ‘Dertigers verlaten massaal de stad,’ constateerde het CDA in een onlangs door de raad aangenomen motie. Die exodus wordt overigens niet gestaafd door de cijfers: het aandeel van gezinnen met kinderen groeit zelfs licht.

Rechtszaken

De dakopbouw heeft ook een ander gezicht, blijkt wel uit de onrust in de stad. Het jongste wapenfeit is de rechtszaak die vijftig bewoners van de Bloemenbuurt hebben aangespannen tegen de gemeente. Tot hun verrassing staat het bestemmingsplan tóch dakopbouwen toe aan de Geranium- en Begoniastraat. De Raad van State heeft de bewoners, die vrezen voor hun zonlicht, vooralsnog gelijk gegeven. Eerder vocht het Wijkberaad Bezuidenhout met succes het dakopbouwbeleid aan vanwege de parkeerdruk, al veegde de Raad hun bezwaren later van tafel.

Vorig jaar trapte de kortgedingrechter op de rem bij een megadakopbouw van een vastgoedbelegger aan de Edisonstraat, goed voor vijf nieuwe woningen, nadat bewoners er een zaak van hadden gemaakt. In Rustenburg-Oostbroek, tot slot, maken veertig bewoners zich kwaad over plannen voor twee extra bouwlagen boven op portiekwoningen aan de Soestdijksekade. De aanvragen zijn vorige maand afgewezen.

‘Commerciële’ dakopbouwen

Voor starters pakt de bouwhausse evenmin goed uit. Behalve gezinnen hebben ook vastgoedinvesteerders de dakopbouw ontdekt. Zij kopen topappartementen, verbouwen die volgens beproefd recept (stalen deuren, visgraatvloer, matzwarte kranen, et cetera) en voegen een dakopbouw toe voor extra vierkante meters. Even later staan de woningen voor ruim het dubbele van de oorspronkelijke prijs op Funda. Op deze wijze zijn tientallen portiekappartementen, starterswoningen bij uitstek, onbetaalbaar geworden. Een voorbeeld: in het Bezuidenhout staat een appartement met dakopbouw te koop voor een vanafprijs van 625.000 euro. Twee jaar geleden kocht de Zoetermeerse belegger het nog voor 250.000 euro.

Dit fenomeen is geen klein bier. Van de dakopbouwen die tussen juli 2019 en juli 2020 zijn vergund, schuilt achter zeker één op de acht zo’n commerciële constructie, wijst een analyse uit. De woningen worden voor vijf à zes ton te koop gezet, of voor de hoofdprijs verhuurd (met uitschieters tot 2900 euro per maand). Dit is, mede door de ondoorzichtigheid van de huurmarkt, een conservatieve schatting. Teken aan de wand: toen deze krant vorig jaar de Rivierenbuurt onder de loep nam, bleken bijna alle dakopbouwen ‘commercieel’.

“Daar zijn wij niet van,” benadrukt CDA’er Pluimgraaff. Hij oppert het idee dat alleen eigenaar-bewoners (eigenaar die zelf in de woning woont) een vergunning kunnen krijgen. “Dan heb je minder kans dat de cowboys woningen uit het starterssegment wegkapen.” Dat mag alleen niet, zegt een gemeentewoordvoerder. “Bij vergunningen gaat het niet om de hoedanigheid van de aanvrager, maar om het object.”

‘Handeltje’

Dakopbouwen zijn betrekkelijk nieuw in Den Haag. Het eerste beleid stamt uit de jaren negentig, na een rel rond opbouwen in het Benoordenhout. “Een aantal handige jongens heeft er een handeltje van gemaakt,” zegt Peter Drijver, architect en voorzitter van SOS Den Haag. “Die zoeken de grenzen op en maken gebruik van sluipweggetjes.” De regelgeving hinkt namelijk op twee gedachten. Dakopbouwen zijn alléén bedoeld om bestaande woningen te vergroten, voor gezinnen met uitbreidingswensen dus. Tegelijk staat de gemeente toe dat met ‘extra bouwlagen’ nieuwe woningen worden gerealiseerd. “Als een dakopbouw maar genoeg op een kapverdieping lijkt, kun je ’m alsnog verhuren. Het zijn woordspelletjes.”

Drijver en andere Haagse architecten beklagen zich over de uitstraling van sommige bouwsels. Neem de moderne, grijze doos aan de Valkenboskade, nota bene beschermd stadsgezicht. Ook frappant: de drie totaal verschillende dakopbouwen die zij aan zij aan de Lunterenstraat staan.

Alle ontwerpen komen op het bordje van de welstandscommissie, bewaker van het stadsgezicht. Die is er druk mee. Een analyse van de commissieagenda leert dat maar liefst de helft van de agendapunten over dakopbouwen gaat. “De welstand heeft geen ruggengraat en heeft te weinig kennis van deze stad,” oordeelt Drijver, die geregeld inspreekt in de commissie. Hij vindt het hoog tijd dat de gemeenteraad doorbijt. Een evaluatie van de welstandsbepalingen voor dakopbouwen gaat voor de zomer naar de raad, laat de gemeentewoordvoerder weten.

Gebreken

Ernstiger nog zijn de bedenkingen over de kwaliteit. “Je koopt echt een kat in de zak,” zegt een architect, die anoniem wil blijven vanwege een conflict. Hij ziet hoe beleggers in zijn straat dakopbouwen neerzetten die bouwkundig rammelen. “Op het eerste gezicht lijken ze netjes afgewerkt, maar ze zitten vol gebreken: verkeerde materialen, niet waterdicht. Ik voorzie over vijftien jaar echt een bak ellende in deze wijk.”

@Jeroen Raalte / Den Haag Centraal